주택 전·월세 신고제가 시행된다

[이용교 교수 복지상식]

올해 6월 1일부터 전·월세 신고제가 시행된다. 수도권과 전국 모든 시에서 일정 규모 이상 주택을 전세나 월세로 계약하면 매매거래와 마찬가지로 한 달 안에 반드시 신고해야 한다.

전·월세 신고제는 임대차 거래 정보를 투명하게 공개하고 세입자 보호를 강화하면서 정확한 과세자료를 확보할 수 있다.

주택 전·월세 신고제 대상은?
오는 6월부터 수도권과 나머지 시 지역에서 보증금 6000만 원이 넘는 전세를 계약하거나 30만 원이 넘는 월세를 계약할 경우 계약 내용을 의무적으로 신고해야 하는 ‘전·월세 신고제’가 본격 시행된다.

국토교통부는 전·월세 신고제 관련 법령을 최근 입법예고하였고, 대전과 세종, 용인 등에서 신고제를 시범 시행한다. 시범 지역의 경우 신규 거래에 대해 신고의무가 부과되지만 이를 위반할 경우 부과되는 과태료 등 행정처분은 유예된다. 시범 운영은 온라인 신고 시스템과 업무처리가 원활하게 되는지 살피고 개선 사항을 반영하는 것이 주 목적이다.

임대차보호 3법의 마지막 절차이다
국토교통부는 올해 4월 16일에 주택 전·월세 신고제를 시행하기 위해 신고 대상과 내용, 절차 등을 담은 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고했다. 임대차시장 정보를 투명하게 공개하고, 임차인의 권리를 보호하기 위한 목적이라는 게 당국의 설명이다.

전·월세 신고제는 2020년 7월 말 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 ‘전·월세상한제’와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’에 이어 임차인의 권리를 보호하기 위해 정부가 추진한 ‘임대차보호 3법’의 마지막 제도이다. 즉, 정부는 임대차 계약을 한 차례 갱신할 때 임대료를 5% 이내로 인상하도록 제한하였는데, 전·월세 신고제를 통해 이의 이행 여부를 확인할 수 있게 된다.

수도권과 시 지역만 신고한다
전·월세 신고제의 적용은 수도권과 나머지의 시 지역이다. 서울, 경기도, 인천 등 수도권 지역은 주소가 읍·면 지역이라도 신고 대상이 된다. 수도권을 제외한 전국 다른 지역은 군 지역을 제외한 시·구 지역은 모두 신고대상이다. 신고 대상지역에서도 소액의 전·월세 계약은 적용 제외된다.

이 때문에 경기도 양평군에 사는 주민이 30만 원이 넘는 월세 계약을 체결하면 신고해야 하지만, 전남 담양군에서 전·월세를 사는 사람은 신고하지 않아도 된다. 다만, 수도권과 시 지역에 살더라도 보증금이 6000만 원 미만 전세나 30만 원 미만 월세를 계약할 경우 계약 내용을 의무적으로 신고해야 하는 ‘전·월세 신고제’가 적용되지 않는다. 정리하면 전·월세 신고제는 수도권이나 시 지역에서 일정액 이상의 전·월세에 사는 경우에만 적용된다.

전·월세 계약 내역을 신고해야 한다
6월부터 새로 전·월세 계약을 한 임차인이나 임대인은 임대차계약 체결일로부터 30일 이내에 의무적으로 계약 내역을 관할 행정복지센터 등에 신고해야 한다. 또 신고 된 계약의 임대료가 변경되거나 계약이 해제될 경우에도 신고를 해야 한다.

현재 전체 임차가구 가운데 법적인 대항력인 확정일자를 받는 경우는 30% 수준에 불과하다. 일반적으로 아파트나 단독주택을 임대한 경우에는 임차인이 확정일자를 받는 경우가 많다. 하지만, 오피스텔은 세입자가 전입 신고하면 주거용으로 분류돼 집주인은 각종 세금을 더 내기에 임차인에게 전입신고를 못 하게 하는 경우가 많다. 즉, 오피스텔 소유자는 세입자가 전입신고를 하면 ‘1가구 2주택’으로 계산되어 더 많은 세금을 내야 한다. 전·월세 신고제가 시행되면 임대차 정보가 보다 투명하게 공개되고, 과세의 기준도 명확해질 것이다.

신고 방법은 임차인이나 임대인 중 한 명이 신고를 하면 되고, 중개인이나 법무사 등에게 위임도 가능하다. 계약금액의 변동이 없는 갱신 계약은 신고대상에서 제외된다. 이를 어기면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다만, 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응 기간 등을 감안해 시행일로부터 1년(2022년 5월 31일)까지 과태료를 부과하지 않는다. 제도 도입 초기 1년을 계도기간으로 정했지만, 2022년 6월부터는 이 법률을 어기면 100만 원 이하의 과태료를 부과받을 수 있다.

행정복지센터나 온라인으로 신고한다
전·월세 신고제의 신고방식은 간단한다. 손쉬운 방법은 임차인 또는 임대인이 ‘임대차계약 신고서’에 임대인과 임차인이 함께 서명(날인)해 관할 행정복지센터에 제출하면 된다. 현재도 임차인은 행정복지센터에 가서 임대차계약서에 확정일자를 받는 관행이 있기에 전·월세 신고제는 쉽게 정착될 것이다.

또한, 신고인의 편의를 위해 행정복지센터 방문 없이 비대면 온라인 신고가 가능하도록 전용시스템이 구축됐다. 혹 평일 낮 시간에 행정복지센터를 방문할 여유가 없거나 인터넷으로 손쉽게 신청하고 싶은 사람은 온라인 신청을 하기 바란다. 임차인이나 임대인이 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 ‘부동산거래관리시스템’에 접속하면 된다. 전·월세 신청서를 작성한 후 계약서 원본을 PDF나 JPG 등 파일로 변환하거나, 스마트폰으로 촬영한 사진 파일(PNG)을 첨부하면 된다.

신고가 접수되면 상대방에게 임대차 신고가 접수됐다는 사실이 통보된다. 임대차 신고를 위해 계약서를 제출하면 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 자동 부여된다. 또 확정일자를 받기 위해 전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출해도 임대차 계약을 신고한 것으로 간주한다.

신고된 전·월세는 과세 기준이 될 것이다
전·월세 신고제 시행으로 임대인의 임대 소득이 공개되기에 합리적인 과세와 정확한 세액공제가 이뤄질 것으로 예상된다. 또한 임차인들은 전·월세 시세를 파악하기가 쉬워질 것이다. 하지만 임대소득 신고로 집주인의 과세 부담이 더욱 커지고, 시차를 두고 집주인은 세입자에게 세금 부담을 전가하는 부작용이 나타날 수도 있다.

2020년 7월 ‘전·월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’의 후폭풍에 이어 ‘전·월세 신고제’가 임대료 상승으로 이어질 것이란 우려도 있다. 이에 정부는 기우라고 일축하지만, 장기적으로 볼 때 집주인의 세금부담은 임대료에 반영될 것이다. 그럼에도 불구하고 전·월세 거래를 투명하게 하고, 임대수입에 대한 과세는 ‘돈이 돈을 버는 세상’에서 중요한 과제이다.

전·월세 신고제를 점차 확대해야 한다
전·월세 신고제는 공평한 과세의 기준이 되기에 점차 시행지역을 전국으로 확대하고, 신고 대상도 6000만 원 미만 전세와 30만 원 미만 월세까지 확대해야 할 것이다. 그 준비단계로 임차인이 확정일자를 받기 위해 행정복지센터에 오면 임대차계약서를 복사하니 그 내용을 데이터베이스화시키면 된다.

수도권이 아닌 지역도 광역시, 혁신도시의 주변 지역은 군단위에서도 주택의 임대차가 활발하고, 전·월세 신고제가 군 지역에서 ‘풍선효과’가 생길 수도 있으므로 부작용에 대한 대책을 세워야 한다.

정부는 올해와 내년에 주택 전·월세 신고제의 시행에 집중하면서 군지역과 소액 전·월세에 대해서도 확정일자 신고 자료를 축적해야 할 것이다. 이를 통해 부동산 임대차 정보가 투명하게 관리되고, 임차인의 권리가 잘 보호되길 기대한다.