주택담보대출을 안심전환대출로 바꾼다

이용교 교수의 복지상식

　정부는 서민·실소유자가 보유한 변동금리 주택담보대출을 최저 연 3.7%의 장기·고정금리로 바꿔주는 우대형 안심전환대출을 시작하였다.

　▲최저 연 3.7% 고정금리 안심전환대출이다

　금융위원회는 시가 4억 원 이하 1주택 보유자를 대상으로 9월 15일부터 10월 17일까지 우대형 안심전환대출을 신청·접수한다고 밝혔다. 안심전환대출은 금리 상승기에 주택담보 대출자의 경제적 부담을 덜기 위해 제1·2금융권에서 받은 변동·혼합형 금리 주택담보대출을 주택금융공사의 3%대 장기·고정금리 정책모기지로 대환해주는 상품이다.

　만기는 10·15·20·30년 등 4개이고, 금리는 보금자리론 금리 대비 0.45%(저소득 청년층은 0.55%) 인하해 3.80~4.00%(10년 3.80%, 15년 3.90%, 20년 3.95%, 30년 4.00%)이다. 소득 6,000만 원 이하 만 39세 이하 청년은 다른 사람보다 0.1% 포인트 낮은 3.70~3.90%를 적용한다. 기존 대출의 잔액내 최대 2.5억 원(100만 원 단위 절상)까지 취급 가능하지만, LTV 70%와 DTI 60%를 초과할 수 없다. 상환 방식은 원금균등, 원리금균등 방식이고, 고정금리로 향후 금리가 인상되더라도 원리금은 동일하다.

　▲4억 이하 1주택 보유자만 해당된다

　대상은 사전안내 전인 2022년 8월 16일까지 제1·2금융권에서 취급한 변동금리 또는 준고정금리 주택담보대출로, 부부합산소득 7,000만 원 이하인 1주택자이고 시세 4억 원 이하 주택이어야 한다.

　대상 주택 확인은 공부(등기사항전부증명서, 건축물대장 등)상 주택인 아파트, 연립, 다세대, 단독주택이며, 신청인 또는 배우자가 소유자여야 한다. 배우자는 신청일로부터 3개월 내 결혼예정임을 증명한 결혼예정자도 포함된다. 단, 무허가 혹은 미등기 주택, 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 대상이 아니다.

　가격평가 방법은 신청접수 때 해당 주택의 국민은행시세를 우선하고, 그 다음은 한국부동산원시세, 현실화율 적용된 공시가, 감정평가 순이다. 현실화율 적용된 공시가는 실제 주택가격을 반영한 공시가를 의미한다. 만약, 주택가격이 신청일 기준 4억 원을 초과할 경우 취급 불가하다.

　▲2주택 이상인 경우에도 예외는 있다

　주택 보유 수는 신청인과 배우자는 신청일 기준으로 본건 외 타 주택을 보유하고 있을 경우 취급 불가하다. 단, 아래의 `무주택으로 보는 사유’에 해당될 경우 해당 주택은 보유 수에서 제외 검토 가능하다.

　`무주택으로 보는 경우’는 상속으로 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우, 도시 지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 주택(사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택, 85㎡ 이하의 단독주택, 상속 받은 주택)의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주하다가 다른 지역으로 이주한 경우이다. 개인주택 사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양하거나 처분한 경우, 근로자 숙소용 주택, 20㎡ 이하의 주택, 공부상 주택이나 폐가·멸실된 경우, 무허가건물, 문화재로 지정된 주택 등도 무주택으로 간주된다.

　▲대한민국 국민인 성인만 신청할 수 있다

　안심전환대출의 신청인과 배우자는 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민이어야 한다. 단, 배우자가 외국인(외국국적동포 등 포함)이라도 국내거소신고 사실을 증빙하는 경우에 가능하다.

　나이는 민법상 성년인 만 19세 이상이어야 한다. 만 39세 이하인 청년은 2022년 9월 15일 기준 대출신청인(차주)을 기준으로 판단하고, 부부 중 연소자 기준이 아님에 유의해야 한다. 신청은 5부제 일정에 따라 대출신청인이 신청해야 하고, 대출신청 이후 신청인 변경은 불가하다.

　▲연간 소득이 7천만 원 이하여야 신청할 수 있다

　소득한도는 부부합산(미혼인 경우 단독) 연간 소득이 최대 7천만원 이하여야 한다. 산정방법은 최근 3개월 건강보험료 납부 확인서 또는 2021년 소득금액증명원 등으로 최근 1년 소득을 산정한다. 소득종류는 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득, 인정소득 등이다. 인정소득이란 국민연금 납입금액 또는 건강보험료 납입금액을 기준으로 추정된 연환산 소득이다. 다만, 해외에서 발생된 소득은 포함되지 않는다.

　신용정보는 한국신용정보원 `신용정보관리규약’에서 정하는 연체 등 신용정보가 남아있는 경우는 취급 불가하다. 부부가 주택금융공사 내규에 의한 채무관계자로 규제되고 있는 경우 취급할 수 없다.

　▲정책모기지, 고정금리대출 등을 제외한 주택담보대출을 취급한다

　안심전환으로 대환하려는 기존 대출은 다음 요건을 충족해야 한다. 2022년 8월 16일까지 실행된 정책모기지, 고정금리대출 등을 제외한 주택담보대출이다. 정책모기지는 보금자리론, 적격대출, 내집마련 디딤돌 대출 등 주택도시기금 대출을 말한다. 고정금리 대출은 대출실행일로부터 만기까지 금리가 완전히 고정된 만기 5년 이상의 대출이다. 금융감독원은 현행 `고정금리, 비거치식 분할상환 대출 인정기준’의 `1. 가. 고정금리대출’을 준용한다. 한도대출, 기업대출, 대부업(P2P 대출 등 포함) 대출을 취급한다. 본 안심전환대출 대환으로 기존 주택담보대출 상환 시 금융기관의 중도상환수수료(해지 때 통상 1.2%, 3년 이내 슬라이딩 방식의 수수료)가 면제된다.

　▲가장 먼저 주택담보대출을 받은 은행에서 신청한다

　대환예정 기존 주택담보대출이 2개 이상인 경우, 가장 먼저 받은 대출이 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나은행 대출인 경우 해당 금융기관 영업점에서 신청한다. 기존 1순위 대출이 위 6개 은행 대출이 아닌 경우와 지역 농수협(제2금융권)은 한국주택금융공사(홈페이지·모바일 앱)에서 신청한다.

　일시에 신청자가 몰리는 것을 예방하기 위해 주택 가격 구간과 출생 연도 끝자리에 따라 신청일이 다르다. 주택 가격 시가 3억 원 이하는 9월 15일부터 30일까지 신청하고, 4억 원 이하는 10월 6일부터 17일까지 신청한다. 특히, 주택 가격 시가 3억 원 이하는 주민등록번호 출생연도 끝자리 `4’와 `9’는 15일과 22일, `5’와 `0’은 16일과 23일에 신청하도록 하는 등 5부제를 적용한다. 신청일 이후 평균 2개월 이내에 순차적으로 대출을 완료하고, 차주는 안심전환대출로 대환된 달부터 안심전환대출 금리를 적용받는다.

　▲꼼꼼히 준비하여 신청하기 바란다

　신청자는 기존 대출 실행금액보다 더 많은 금액으로 대출 진행시 소득 공제 대상에서 제외될 수도 있다. 소득공제에 대한 문의는 세무서나 홈텍스로 한다. 서류는 신청일로부터 1개월 내 발급된 것만 인정되므로 가급적 정부24에서 인터넷으로 신청하여 제출한다.

　본 안심전환대출은 1순위 근저당권 설정이 원칙이다. 따라서 주택도시기금대출 및 보금자리론을 제외한 대환대상 대출 중 가장 선순위 금융기관에 안심전환대출을 신청하면 된다. 디딤돌 대출 또는 보금자리론과 타 금융기관 주택담보대출을 함께 이용하는 경우에 선순위 근저당권 관련 대출이 주택도시기금대출(디딤돌 대출 등)과 공사 보금자리론인 경우에 한하여 후순위로 취급 가능하다. 변동금리로 주택담보대출을 받은 사람 중 조건에 맞으면 안심전환대출을 신청하기 바란다.