최근 국토교통부는 ‘집주인 임대주택 사업’으로 올해 1000가구를 지원하는 정책을 발표했다. 이 사업은 아직 생소한데, 집주인이 임대주택 사업에 적극 참여하도록 낮은 금리로 융자하고 시세보다 조금 저렴하게 임대하도록 하여 주택 임차료를 안정시키려는 정책이다.

 그동안 정부는 토지주택공사나 도시공사 등을 통해 영구임대, 공공임대, 국민임대 등을 지어서 임대하고, 기존주택을 매입하여 임대하는 매입임대주택, 그리고 중소형 주택(주로 아파트)을 지어서 분양하는데 역점을 두었다. 이 사업은 민간이 임대주택에 적극 참여하여 임대수익을 얻고 임차인도 시세보다 저렴한 주거에서 살면서 도시를 재생시키려는 주택정책이다.

 

 ▶집주인 임대주택 사업이란

 집주인 임대주택 사업은 2016년 4월28일에 발표된 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’인 공공지원주택의 하나이다. 집주인에게 연리 1.5%의 낮은 금리로 융자를 주어서 주택의 신축, 경수선 또는 매입을 지원하고 이를 시세보다 조금 저렴한 임대주택으로 공급하는 사업이다.

 집주인이 신축, 경수선, 매입후 임대료를 시세의 85% 수준으로 한다는 것을 전제로 한국토지주택공사(LH)에 임대관리를 맡기면, 공실과 상관없이 임대주택 만실을 기준으로 확정수익을 받는다. 집주인은 신축할 수 있고, 쓸만한 집이 있는 사람은 리모델링 비용을 지원받을 수 있으며, 다가구 주택 등을 매입하여 임대하려는 사람도 국가로부터 지원받을 수 있다. 첫해인 2016년에는 공급수가 64가구에 그쳤는데 국토부는 2017년에 사업의 유형을 다양화하고 임대사업자에 대한 지원도 강화하는 방식으로 사업을 보강하였다.

 

 ▶사업 유형이 다양화되었다

 국토부가 2017년에 가장 역점을 둔 것은 집주인의 입맛에 따라 사업유형을 다양화시킨 점이다. 2016년의 집주인 리모델링 사업과 집주인 매입임대 사업을 ‘집주인 임대주택 사업’으로 통합되었다. 세부유형은 표준건축형, 자율건축형, 경수선형 사업을 묶어 ‘건설·개량방식 사업’(기존 집주인 리모델링)으로 관리되고, LH추천형, 개별신청형 사업을 묶어 ‘매입방식 사업’(기존 집주인 매입임대)으로 관리된다. 각 유형은 집주인의 욕구, 주택 건축이나 리모델링에 대한 전문지식의 정도, 주택관리를 누가 할 것인지에 의해 달라진다.

 건설·개량방식 중 표준건축형은 집주인이 LH가 제시하는 표준건축모델 중 하나를 선택해 신축하는 방법이다. 주택건축에 대한 노하우나 경험이 없는 집주인에게 적합한 유형이다. 집주인은 대출을 받아서 투자하여 임대수익을 얻을 수 있다. 어느 정도 여유돈이 있는 은퇴자 등이 투자해봄직한 유형이다. 표준건축형은 거주공간에 대한 다양한 요구를 수용할 수 없는 점을 감안해 집주인이 신축 후 해당 주택에 거주하지 않는 경우에만 허용된다.

 자율건축형은 집주인이 LH 관여 없이 건축을 원하는 경우 적합한 사업방식이다. LH가 제시하는 최소한의 건축 기준에 부합하면 건축비 저리 융자를 받을 수 있다. 주택 건축에 경험이 있거나 신뢰할만한 주택업자를 알고 있는 사람이 투자하기 좋은 유형이다.

 경수선형은 신축이 아닌 도배, 장판, 창호교체, 화장실 개량 등 단순한 수선을 원하는 집주인에게 적합한 방식이고, 견적비용에 대한 기금융자를 받을 수 있다. 지하철 역주변이나 교통이 편리한 지역에 있는 괜찮은 집을 약간만 수선하여 임대하고자 하는 사람에게 도움이 되는 유형이다. 큰 돈을 투자하지 않고도 임대수익을 얻을 수 있을 것이다.

 매입방식 중 LH추천형은 LH가 공인중개사 또는 분양사업자와의 협업을 통해 임대사업용 다가구, 공동주택을 확보하고 기금융자 가능액, 자기부담액 및 수익률을 제시하면, 임대사업을 원하는 개인이 매입신청을 하고, 제시된 자기부담금을 납부한 후, 매월 확정수익을 지급받는 집주인이 되는 방식이다. 다가구 매입은 4억 원까지 대출받을 수 있으므로 여유돈이 있는 사람이 투자해봄직하다.

 매입방식 중 개별신청형은 종전처럼 매수대상 주택을 사업신청자가 직접 선정해오는 방식으로 매수대상 선정 후 매매절차는 LH추천형과 같다.

 

 ▶수익성 제고를 위한 대책을 세웠다

 집주인 임대주택 사업이 좋은 금융조건에도 불구하고 투자자를 찾는데 한계가 있었던 것은 수익성에 대한 확신이 없었던 점이었다. 다가구의 경우 4억 원까지 연리 1.5%로 대출을 받으면 이자 부담이 거의 없는데도 임대료 수준을 시세의 80%로 제한한다는 점은 임대수입을 원하는 집주인에게는 매력적이지 않았다.

 따라서 2017년에는 임대료 수준을 시세 85%로 상향했고, 다세대 외 도시형생활주택 등 공동주택도 건설할 수 있도록 허용했다. 가구당 건축면적도 원룸형인 전용 20㎡이하에서 50㎡이하까지 확대해 임대 시장에서 인기가 높은 투룸도 건설할 수 있게 했다. 융자한도는 다가구 건설의 경우 2억원에서 3억 원으로, 공동주택 건설의 경우 세대 당 4000만 원에서 6000만 원으로 증액하였다. 또한, 다가구의 경우 LH 보증금 지원율도 기금융자액의 60%에서 90%로 상향하는 등 사업 신청자의 자부담 수준도 낮춘다.

 돈의 흐름은 물고기가 먹이를 따라 이동하듯이 수익률을 따라갈 수밖에 없다. 이 사업에 관심있는 사람들도 약간의 여유돈을 주택에 투자하여 임대수익을 안정적으로 획득하려고 할 것이다. 임대료는 시세 85%에 한정되지만, 공실이 생길 때에도 확정수익율을 받을 수 있기에 투자해봄직하다.

 

 ▶민간 임대관리업체도 참여할 수 있다

 집주인 임대주택 사업은 당초 LH만 주택을 관리했지만, 2017년부터 민간 임대관리업체도 참여할 수 있게 되었다. 민간업체는 건설·개량이나 매입을 통해 임대사업에 참여하기를 원하는 집주인과 개별적으로 협의해 사업계획서를 작성하고, 한국감정원의 사업타당성 평가를 통과하면 가능하다. 사업타당성 평가를 통과하면 집주인은 연 1.5% 저리융자를 받을 수 있다.

 민간제안형은 민간의 창의적 아이디어와 사업구상을 적극 활용하기 위해, 시세 90%의 전세·준전세·준월세 등 다양한 임대방식을 허용한다. 이 경우에 단순 임대관리 뿐 아니라, 시공, 분양, 임대관리 등 종합부동산 서비스 제공이 가능하도록 할 계획이다.

 

 ▶집주인 임대주택사업에 참여하려면

 집주인 임대주택 사업에 관심있는 사람은 4월말부터 토지주택공사 지역본부에 자율건축형과 경수선형, 매입방식 개별신청형사업을 접수하기 바란다. 5월에는 매입방식 LH추천형 접수가 시작된다. 표준모델 구성이 완료되는 10월부터는 표준건축형 접수를 실시할 계획이다. 민간제안형의 경우도 4월말부터 민간업체 대상 사업타당성 평가 접수가 실시될 예정이다. 관심있는 사람은 4월12일에 한국감정원 서울사무소에서 관련업체를 대상으로 한 설명회에 참석하기 바란다.

 국토부는 사업유형 다양화와 지원 강화를 바탕으로 집주인 임대주택 사업이 민간자산을 활용해 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하는 선도모델로 자리 잡길 기대하고 있다. 이 사업을 통해 집주인은 안정된 임대수익을 확보하고, 세입자는 저렴한 임차료로 살 수 있으며, 국가는 도심의 노후주택을 재생시켜 궁극적으로 시민의 주거복지를 추구할 수 있기 때문이다.

참고=한국토지주택공사 http://www.lh.or.kr

이용교 ewelfare@hanmail.net

<광주대학교 교수, 복지평론가>

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