상가임대차보호법은 모든 상가용 건물에 적용되는 것이 아니라 대통령령이 정하는 보증금을 초과하지 않는 상가건물의 임대차에 적용된다.
또 적용시기와 관련해서도 원칙적으로 2002년 11월1일 이후에 체결되거나 갱신된 상가임대차계약에 적용되기 때문이다.
임대차기간 중 보증금이나 월세가 변경된 경우에는 그 변경시를 기준으로 이 법의 적용여부를 다시 판단하여야 하지만 최초에 적용대상이었으나 보증금의 증액으로 적용범위를 벗어난 상가임차인이라도 상당한 보호를 받게 된다.
예를 들어 살펴보면 2003년 1월에 보증금 1억5000만원으로 상가를 임차하였는데, 지난해 1월 그 건물에 은행이 근저당권을 설정하였고, 올해 1월에 보증금이 1000만원 인상되어 이 법의 적용범위를 벗어났다고 하더라도 2005년 5월1일에 임차권보다 후에 설정된 근저당권의 실행에 의하여 경매가 진행되는 경우 상가임차인은 위 경매절차에서 대항력 및 우선변제권을 주장할 수는 있다.
다만 대항력 및 우선변제권의 효력이 미치는 보증금이 증액되기 이전의 1억5000만원을 한도로만 보호되는 제한이 따른다.
적용시기와 관련하여서는 앞서 언급한 바와 같이 이 법이 2002년 11월1일 이후에 체결되거나 갱신된 상가임대차계약에 한하여 적용되는 것이 원칙이다.
하지만 예외적으로 2002년 11월1일 이전의 상가임대차라고 하더라도 이 법의 핵심적 내용인 제3조(대항력), 제5조(보증금회수), 제14조(소액보증금의최우선변제)의 규정은 적용된다.(이 법 부칙제2항)
다만 이 경우에도 2002년 11월1일 이전에 건물에 이미 근저당권자를 비롯한 물권을 취득한 제3자가 존재하는 경우에는 이들에게 손해를 미치지 않는 범위에서 이 법이 적용되게 된다는 제한은 존재하게 된다.
<종합법률사무소`솔로몬’ 232-0050)>