사례 : 갑은 을 소유 상가건물의 일부 점포를 임차하여 사용중인데, 임대기간은 1년으로서 그 만료일이 6월20일 이었다. 그런데 6월15일 을이 위 상가건물을 병에게 매도하여 위 점포의 소유자가 병으로 바뀌었다. 병은 6월20일 갑에게 “계약기간도 끝났고, 주인도 바뀌었으며, 내가 상가 건물 전체를 이용해야 하니 즉시 나가달라”고 요구하고 있는데, 갑은 나가야만 하는 것인가? (갑이 현재 점포를 계속 운영하고 있고, 사업자등록도 하였으며, 확정일자도 받았고, 임차인으로서 의무 불이행 사항도 없다)
위 사례를 해결하기 위해서는, 매수인이 기존 임대인의 지위를 승계하는지 여부 및 임대차계약의 자동갱신 요건, 자동갱신의 경우 계약기간 등의 문제가 선행적으로 정리되어야 한다.
먼저, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 병은 갑에 대한 보증금 반환 의무, 갑이 점포를 사용할 수 있도록 인도할 의무 등을 부담함과 동시에 갑에 대한 임료 청구권 등의 권리행사도 가능하다.
다만, 6월20일 임대기간이 만료되기 전에 위 점포의 소유권을 취득한 병이 소유권을 행사하여 기간 만료를 이유로 갑에게 임대차계약을 해지하고 점포를 비워 줄 것을 요구할 수 있는 것인가 하는 점인데, 전 소유자인 을이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갑의 계약 갱신 요구에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우라면, 계약기간이 만료된 때(2005. 6. 20.) 동일한 조건으로, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 하여 계약이 자동 갱신된다. 그런데 상가건물임대차보호법은 제9조 제1항에서 “기간이 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”고 규정되어 있으므로, 위와 같이 계약이 갱신된다면 존속기간은 정함이 없는 것으로 되어 결국 임차인은 1년 동안 임차인의 지위를 자동 취득하게 된다고 할 수 있다.
따라서, 위 사례에서 을이 계약기간 만료일인 6월20일 전 6월부터 1월까지 사이에 조건 변경에 대한 통지 등 어떠한 행위도 하지 아니하였다면, 계약 자동갱신의 요건에 해당하여 이후부터는 갑에 대해 계약 해지권을 상실(2006. 6. 20.까지 갑은 임차권 취득)하기 때문에, 을의 지위를 승계한 병 역시도 자동갱신에 따라 갑이 위 점포를 계속 사용할 수 있도록 할 의무를 부담한다고 보아야 할 것이다. 즉, 위 사례에서 갑은 병의 요구에 응하지 않아도 된다.

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