아직까지 주택임대차에 비해 상가임대차에 관한 특별법의 내용을 제대로 알지 못해 일상생활에서 어려움을 겪는 일반인들을 위해 우선 개괄적으로 상가임대차보호법에 대해 소개하고 각각의 세부적 내용은 순차적으로 살피고자 한다.
기본적으로 상가의 경우에도 주택의 경우와 마찬가지로 사회적 약자인 영세서민들의 경제적 생활을 보장하고자 하는 취지로 제정되었으므로 대항력이나 보증금의 회수 및 임차기간의 보장 등에서 동일한 법리가 적용된다.
먼저 상가임대차의 경우에도 그 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생긴다. 주택의 경우 주민등록 전입신고가 요건인데 비해 사업자등록이 대항력의 요건이 되는 것이 다를 뿐 `대항력’의 인정 내용은 동일하다. 참고로 `대항력’이란 임차인은 건물이 매매돼 건물의 주인이 바뀌더라도 새로운 건물주에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대해 방해배제청구권을 행사할 수 있다는 의미다. 임차인의 보증금 회수 방안과 관련해서도 건물의 인도와 사업자등록(대항력요건) 이외에 임대차계약서에 확정일자를 받은 때에는 `우선 변제력’이 생기는 점이 주택의 경우와 동일하지만 상가는 확정일자를 세무서장으로부터 받아야 하는 점만이 다르다. `우선 변제력’이란 확정일자를 받은 임차인이 경매 등의 민사집행절차에서 근저당권자 등의 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다는 의미이므로 대항력과는 구별되는 개념이다.
그밖에 임대차 종료 후에 임차권등기명령을 받아 두면 이사를 하더라도 대항력을 유지하는 법리나 소액임차인의 최우선변제권 등은 주택의 경우와 마찬가지로 보장되고 있다.
구체적으로 소액상가임차인의 최우선변제의 보호범위와 관련해서 광주광역시의 경우 상가건물 가액의 3분의 1 범위 내에서 보증금 3000만원 이하의 임차인은 900만원, 전남지역의 경우 보증금 2500만원이하의 임차인은 750만원을 최우선적으로 보장받게 된다.
<종합법률사무소 `솔로몬’
232-0050>