[이용교의 복지상식]
주택을 사고 팔거나 임대차 계약을 할 때 부동산 중개보수가 있다. 집값이 오를수록 중개보수도 올라서 부담이 되는데, 10월부터 부동산 중개보수가 줄어들 예정이다.
부동산 중개보수란
부동산 중개보수는 일정 요율 이내에서 공인중개사와 협의해 결정하도록 되어 있다. ‘공인중개사 업무 및 부동산 거래에 관한 법률’에 따르면, “공인중개사는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 규정되어 있다. ‘소정의 보수’는 매매와 임대에 따라 다르다. 예컨대, 아파트, 빌라 등 주택의 경우에 임대차 거래금액이 5000만 원 미만일 경우 상한요율은 0.5%이고, 5000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%, 1억 원 이상 3억 원 미만은 0.3%, 3억 원 이상 6억 원 미만은 0.4%, 6억 원 이상은 0.8%이다.
상한요율만 규정되어 중개사는 중개보수로 상한액을 요구하고, 임차인 등은 “깎아 달라”고 요구할 가능성이 높다. 부동산 가격도 흥정하여 결정하듯이, 중개보수도 흥정의 여지가 있다.
중개보수를 할인하는 곳도 있다
중개보수의 액수가 정해져 있지 않기에 ‘중개 시장’은 반값을 제시하는 곳도 있고, 중개보수의 상한요율보다 사실상 더 받는 경우도 있다. 예컨대, 5억원의 집을 매매하는데 중개보수 상한요율이 0.4%이면 중개사는 집주인(매도자)으로부터 200만 원, 새 집주인(매입자)에게 200만 원까지 합계 400만 원을 받을 수 있다. 그런데, 거래가 잘 되지 않는 부동산의 경우에 중개사는 “집주인과 5억 원만 받아주면 된다”고 합의하고, “5억2000만 원”에 매매하여 “매매차액 2000만 원”을 챙기는 경우도 있다. 상가 임대차에서 관행적으로 주고받는 ‘권리금’에서 흔히 있는 사례이다.
한편, “부동산 중개보수를 반값으로 낮추겠다”고 광고하는 중개업소가 있어서 기존 중개사들이 크게 반발한 사례도 있다. 최근 한국공인중개사협회 소속 중개사들이 반값 복비를 내세우는 ‘우대빵’의 한 사무실에 몰려가서 항의했다. 반값 복비를 중단하고, 수수료를 광고하는 현판도 떼라고 요구했다. 협회 중개사들은 수수료를 낮게 받는 걸 “질서 교란 행위”라고 주장하지만, 중개보수는 상한요율만 법으로 정해졌기에 반값은 합법이다.
10월부터 중개보수가 바뀐다
최근 부동산 가격이 폭등하기에 중개보수도 따라서 올랐다. 구매자는 주택 가격이 오른 것이 부담이 되는데, 중개보수와 부가가치세도 오른다는 점이 큰 부담이다. 집값이 오르면서 집값에 비례하는 중개보수도 커지자 실수요자들의 불만이 빗발쳤다.
이에 정부는 중개보수 개편안을 제시했다. 이르면 10월부터 중개보수 개편안이 시행된다. 중개보수는 주택 매매와 임대차 모두 거래금액에 따라 구간을 두고, 구간별로 상한요율 이내에서 고객과 중개인이 협의해 결정한다. 중개보수를 협의하려면, 부동산의 가격을 토대로 상한요율을 미리 파악해야 한다.
개편안에 따르면 매매는 2억~9억 원 미만 구간의 상한요율은 0.4%이고, 9억~12억 원 미만은 0.5%, 12억~15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%이다. 현행 상한요율과 비교하면 9억 원 이상 주택은 가격에 따라 0.2~0.4%포인트 줄어드니 확인해야 한다.
그런데 부동산 중개보수의 상한요율은 지방자치단체에 따라 조금씩 다를 수도 있다. 국가는 지방자치단체에게 0.1%포인트의 조정 권한을 부여했다. 자치단체장이 상한요율보다 0.1%포인트 인상하거나 인하할 수 있으니 지역별로 최대 0.2%까지 차이가 날 수 있다. 각 지자체의 ‘주택 중개보수 등에 관한 조례’를 살펴보는 게 가장 확실한 방법이다.
중개보수를 계약금 지불 전에 협의해야 한다
중개보수를 협의하여 결정할 수 있다는 것을 몰랐던 사람이 적지 않다. 주택의 가격에 비교하여 중개보수는 소액이기에 주택의 가격에 집중하다보면 중개보수는 소홀히 다루는 경우가 있다. 중개보수를 절약하려면 계약금을 지불하기 전에 협의하는 것이 맞다. 계약금을 지불했다는 것은 계약의 의사를 분명하게 표시했기에 상한요율을 요구하는 공인중개사의 요구를 거절하기 힘들다. 계약이 파기될 경우 계약금을 포기할 수밖에 없으니 ‘울며 겨자먹기’로 최대 수수료를 줘야 하는 상황이 발생할 수도 있다.
따라서 처음에는 주택 가격이나 임차료에 집중하여 협상하고 이것이 완료되면 중개사와 중개보수를 협의해야 한다. 중개사의 입장에서도 계약이 성사되어야 중개보수를 받을 수 있기에 이 시점에서 협의의 여지가 크다.
같은 중개업소를 활용하면 협상의 여지가 크다
요즘은 집주인이 물건을 낸 업소와 구매자가 방문한 업소가 다른 경우가 많다. 한 중개업소에서 매도자와 매수자로부터 중개보수를 받으면 그 액수가 상당하지만, 다른 중개업소가 각각 중개보수를 받으면 그 액수가 별로 많지 않다고 느낄 수도 있다.
따라서 같은 지역에서 집을 사고 팔거나, 임대차 계약을 해야 할 경우에는 ‘단골 업소’를 정해서 거래하는 것도 한 방법이다. 같은 지역에서 이사를 하는 ‘갈아타기’ 거래 시 같은 중개업소에서 계약을 하면 수수료 협의가 더 쉬울 수 있다. 한 중개업소에 두 건의 거래를 의뢰하면 할인율은 더 높아질 것이다.
협의가 잘 되지 않을 경우 다른 중개업소를 돌며 발품을 파는 것도 한 방법이다. 인터넷에서 쉽게 찾아볼 수 있는 매물들은 매도자가 여러 중개업소에 동시에 등록했을 가능성이 높다. 매물 부족 현상으로 중개사 간 경쟁이 치열해지면서 수수료율을 낮추는 곳도 있다.
중개보수와 별도로 부가가치세도 내야 하는가?
부동산 중개보수도 부담인데, 부가가치세까지 내야 한다. 현행법상 부동산 중개보수는 별도로 부가가치세를 납부해야 한다. 다만, 부가세율이 사업자별로 다른 점에 유의해야 한다. 중개업소가 일반사업자라면 10%의 부가세를, 간이사업자라면 3%의 부가세를 내며, 연매출 4,800만 원 이하의 간이사업자는 부가세 납부의무가 면제된다. 중개업소의 사업자 유형은 사무실에 걸려 있는 사업자등록증으로 확인할 수 있다.
또한 중개보수는 카드결제가 가능하고, 현금영수증 발급이 필수이다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종으로, 고객이 요구하지 않아도 무조건 현금영수증을 발행해야 한다. 매매의 경우엔 중개보수가 집을 사는 데 들어간 비용에 포함돼 추후 양도세를 줄일 수 있기에 꼭 챙겨야 한다.
재계약을 할 때도 중개보수를 내야 한다
살던 집을 재계약할 때에도 중개업소를 통할 경우에 중개보수를 내야 한다. 집주인이나 세입자는 새로운 집을 중개하는 게 아닌 만큼 중개수수료를 내지 않거나 일정 금액의 수고비를 지불하면 된다는 입장이다. 하지만, 중개사들은 전세금을 조율하고, 계약서 작성, 공제증서 첨부 등 신규 계약과 별반 차이가 없는 계약 업무를 수행한 만큼 법정 수수료를 받아야 한다고 주장한다.
따라서 단순히 계약 기간만 변경한다면, 집주인과 세입자가 중개인을 끼지 않고 작성해도 된다. 전세 보증금이 오른 경우 보증금 손실을 예방하기 위해서 중개인을 통해서 거래를 하는 게 안전하다. 세입자는 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지 않았는지도 꼭 확인해야 한다. 재계약이라도 중개사가 서명하면 10만원 정도의 대필료, 전세금액에 차이가 난 경우에는 거래금액의 0.5% 정도의 중개보수를 내야 한다.
참고=국토교통부 http://www.molit.go.kr
이용교 <광주대학교 교수, 복지평론가>
ewelfare@hanmail.net