많은 분들이 최근 몇 년 사이에 광주 등 지역 고층아파트 위주의 재건축 내지 재개발에 대하여 우려를 나타내고 있다. 그 분들의 우려는 아파트 가격 폭락에 의한 사회적 혼란에 대한 염려이기도 하다.

　그러나 사회적 경제 관점에서는 공동주택으로서 고층 아파트 위주 경기부양 정책은 사회적 기반의 그 뿌리를 송두리째 흔드는 것으로 간주된다. 사회적 경제는 사람과의 관계를 중시한다. 그 관계를 통하여 시장경제로서 화폐를 매개로 하는 교환이외의 살림살이의 역할을 중요시하기 때문이다, 그렇다고 시장영역을 부정하지는 않는다, 다만 시장이 모든 것을 해결해 준다는 시장만능주의 사고방식에는 결코 동의하지는 않는다, 상호간 보완적 역할을 강조한다.

　시장주의 `부정’ 않지만 `만능’일 수 없다

　호혜경제는 일반 기층 대중들에게는 대부분 조건 없는 반대급부로서 일방적으로 상대방에게 수혜로서 그들의 경제의 어려움을 자발적으로 지원해 주고 있는 것이다. 아파트 문화는 이웃간의 공동체 삶 방식의 단절로서 상대방에 대한 배려는 뒷전이다.

　기초자치단체에 부설되어 갈등조정의 역할을 하고 있는 마을분쟁센터의 주요 대상은 아파트 주민 간 갈등 해결이 그 목적이다. 위층과 아래층의 소음, 누수 등 피해를 주장하는 측과 그러한 정도는 용인해야 한다는 가해자 격의 주민들 간의 대화를 통한 화해를 목적으로 하고 있다.

　그러나 대부분 경우엔 심한 갈등 증폭으로 법정으로까지 이어진 경우가 많다. 예전 자연스럽게 형성된 주거공간에서도 갈등은 있어 왔다.

　그러나 대부분은 상호 도움들이 필요하기 때문에 이해하고 이를 수용하여 자연스럽게 해결된다. 제3자의 조정을 거치는 경우는 없다, 설령 거친다고 하여도 당사자들의 양보와 배려로 큰 갈등으로 확산 되지는 않고 마무리된다.

　법정으로 가는 경우는 극히 예외적이다. 이는 호혜로서 상생적인 경제로서 살림살이들과 연결되어 있기 때문에 가능한 것이다. 요즘 세태처럼 합리적이라고 일방적인 주장 하에 자신의 권리만을 지나치게 강조 내지 챙기면서 발생하는 분쟁은 거의 경험해 볼 수 없었다.

　토건업체-재건축조합 결성으로 무너뜨려

　현대사회는 갈등 증폭의 시대라고 사회학자들이 주장하기도 한다. 그만큼 사람들과의 관계는 복잡다기해 가고 있다는 사실을 잘 표현해 주고 있다. 그러나 자신들이 나서서 공동의 이익을 위한 자치주민기구의 참여는 저조하다.

　입주자 대표회의 등이 의무적으로 구성되도록 법제화되었지만 실제 자발적 참여자는 극소수에 불과하다. 대신 사적인 이권을 챙기기 위해 참여해서는 안 될 사람들이 적극적으로 개입하여 아파트 공공자산의 부를 감소시킨다.

　최근 지역에서 고층 아파트 건설 열풍은 주민들에겐 특히 사회적 경제를 염원하는 사람들에겐 반갑지 않은 것이다. 상대적으로 토건업체 특히 수도권 등에 본사를 둔 대형 업체들의 이익 챙기는 기회만 제공해 주는 경우도 태반이다. 건설업체는 고정 장비, 인력 등을 적극 활용하여야 하기 때문에 대형 건설 수주에 적극적이고 그 영업에 집중할 수 밖에 없다.

　서방시장 등 풍향동 지역의 주택단지 등도 재건축이라는 명분으로 빌딩으로 둘러싸인 인공물로 메꾸어 질 것이다.

　사람이 중심이 되어 그들에 맞는 사회적 경제를 통하여 살림살이가 자연스럽게 유지돼야 함에도 그 기초가 되는 사회문화적 기반이 완전히 아파트 주거지로 파괴돼 간다.

　독일 등 유럽엔 고층아파트는 수십년 전부터 상당수가 슬럼가로 전락하였다.

　이러한 사례들을 한국의 위정자들도 잘 알고 있을 것이다. 그럼에도 경기회복과 경제 확장효과만을 기대하여 무리한 아파트 재건축 사업을 강행하고 있다.

　한국적인 사회적 경제 기반을 아무런 검토없이 토건업체와 이를 악용코자 하는 일부 주민들의 재건축조합 결성이라는 허가절차를 통하여 무너뜨리고 있다.

　시장 경제 초월 과도한 공급 물량

　수도권 이외 인구는 정체 상태에 있다. 더 적확한 표현으론 감소추세이다.

　이미 주택보급률은 100% 수준을 훨씬 웃돌고 있는 것으로 조사되었다. 신규아파트는 분양과 동시에 기천만원의 웃돈을 챙길 수 있다는 잘못된 인식들이 확산됨으로서 고층아파트의 무분별한 사업시행이 이어지고 있다. 단순 시장경제 논리로도 이해할 수 없는 상황이 광주에서 몇 년째 이어지고 있다.

　시장경제는 수요와 공급에 의하여 가격이라는 요소에 의하여 작동된다.

　그러나 공급이 향후에도 과대하게 초과될 것이 예상됨에도 계속 공급물량이 늘어난 것은 비정상적이다. 이는 그 폐해가 반드시 뒤따를 수 밖에 없다. 단순히 경기후퇴로서가 아닌 그 사회 경제를 근본적으로 재편하는 경제 공황으로 이어질 수도 있다.

　사실 한국의 주택경가기 호황인 시기인 80년대 말에서 90년대에 일본은 부동산 거품이 붕괴되고 재테크로서 아파트 불패라는 신화가 완전히 깨졌다.

　일본의 수많은 청년 직장인들이 극단적인 선택으로서 자살을 하였다. 그들은 절대로 하락하지 않고 사면 오를 수밖에 없다는 인식으로 무리하게 빚은 내어 아파트를 구입하면서 자멸의 단초가 된 것이다.

　한때 일본 전역의 영토를 팔면 미국 영토의 7개 반 정도를 구입할 수 있을 것이라는 과대한 부동산 거품이 일본 경제를 뇌관으로 안고 있었다. 일본은 실제로 아파트 가격이 반 토막이 아닌 3부의 1로 폭락하고 이자율도 치솟아 이를 감당할 수 없는 부동산 소유자들의 붕괴가 상당기간 이어져 왔다.

　표심 의식 위정자들 왜곡된 정책

　한국도 그러한 위기들이 있었지만 위정자들이 그때마다 중산층의 표심을 의식하고 자신의 재임 중엔 그러한 사태를 피하기 위해 국민의 혈세인 세금으로 이를 지원해 주었다. 결국은 돌려막기 식으로 그러한 모순된 경제현상을 일시적으로 지연시킨 것이다.

　현재 특정 지역의 아파트 시세는 3.3㎡(평당) 1000만 원이 넘고 있다. 분양평수가 아닌 전용면적으로 하면 그 이상인 셈이다. 모 지역의 신규아파트는 평당 2000만 원 이상을 호가하고 있다.

　실제 거래는 거의 없는 것으로 필자의 조사 결과 확인은 되었다.

　예전 지은 아파트는 전용면적인 국민주택규모인 25.7평 기준으로 상대적으로 낮은 가격 수준에서 거래된다. 그러나 신규 아파트들은 평균 수억단위로 최근 조사되었다. 분양과 동시에 전매를 하여도 이전 몇 년 동안에는 수천 만 원의 평균 프리미엄으로서 웃돈을 챙길 수 있었다.

　이들의 신규아파트 자금 조달원은 대출과 기존 주택의 매도로서 자금원을 확보하는 것으로 알려졌다. 불로소득 수천 만 원을 소위 재테크로 벌어들인 것이다.

　그러나 이러한 상황들이 신규아파트 과도 공급과 구 아파트 매각의 어려움으로 더 이상 유지될 수 없게 되었다.

　최근 특정 지역에선 신규아파트의 입주율이 3분의 1을 밑돈다는 사실이 향후 지역 경제혼란을 간접적으로 예측해 주고 있다. 수도권도 그러한 예상으로 아파트 구입자들의 행동이 신중하게 전환되고 있다.

　지방의 경우는 이러한 예측들이 광범위하게 확산되고 있음에도 자치단체 등에서 무리한 추가 재건축 허가 등을 해 주고 있어 그 후유증은 더 극심할 것이다.

　재건축도 불가능한 고층화, 이후 슬럼화

　건설업체에서는 자신이 지은 아파트 분양이 우선이어서 이후 예상되는 부작용은 애써 외면하고 있다. 사실 자본주의 사회의 건전성 유지를 위해서는 합리성이 전제되어야 한다. 아파트도 일반 상품처럼 선분양제도가 아닌 선 시공 후분양제가 당연함에도 일부 정치가들과 토건업체들의 먹이관계로 인한 공생으로 여전히 선분양이다. 그리고 국민주택 기금 등을 건설업체에 지원해 주고 있어 공정율에 따라 건축공사비는 추가로 대출해 주고 있다, 기존 관행에 따르면 그 공정율은 지극히 주관적이어서 실제 공정율보다 과도하게 추정되어 토건업체의 건축에 대한 특혜성이 현재 한국의 그릇된 관행이다.

　설령 건축업자는 부도가 되어도 사전에 그 징후를 파악하여 부당한 방법으로 자신의 이득을 먼저 챙기고 고스란이 그 부담을 분양자나 금융업체 등에게 떠 넘기는 것이다. OECD 국가 중 토건업 비중이 선두권인 한국에서는 건축업체의 고질적인 비리와 결탁된 모순된 경제구조로 인하여 사회적 경제의 근본적인 기반들이 계속 잠식되어 가고 있다.

　이를 견제할만한 녹색생태를 지향하는 소수 정치세력의 제도권내의 진입도 난망한 상황이다. 최소한 연동형 비례대표제의 조기 도입을 통하여 사회적 경제 기반 확충과 모순된 경제구조의 개혁내지 최소한 견제가 필요함에도 전혀 그러하지 못하고 있다.

　아파트로 대변되는 공동주택은 초기의 주거환경으로서의 편의성에도 불구하고 급속히 그 기능이 악화되어 고층 건축의 경우엔 재건축도 불가능하여 그 지역은 점차적으로 슬럼가로 전락될 수 밖에 없다. 서울 등에서 주민 중심의 주거환경 개선이 공감대를 형성하고 있는 것도 화폐에 의한 일부 계층의 이득을 챙기는 왜곡된 시장 사회 전체의 공멸이 될 것이라는 우려감이 현실화 되고 있기 때문이다.

　광주 등 지역에서도 이젠 이를 공론화하여 사회적 경제의 훼손을 더 이상 방치를 하여서는 아니 된다.

이무성(사회적 경제 교수연구자 모임 대표)

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