[문호세 변호사 내·외국인 생활법률]
문호세 변호사는 2013년 제2회 변호사 시험에 합격해 변호사로 활동하기 시작했습니다. 지금은 변호사 문호세 법률사무소를 운영하면서 광주광역시 동부교육청 학교폭력위원회 심의위원, 광주광역시 정보공개심의위원 등 지역에서의 활동을 이어나가고 있습니다.수년간 변호사로 일하며 여러 국적의 의뢰인을 만나오면서 우리 지역의 이주민들이 적절한 법적 보호를 받지 못함을 느껴왔습니다. 비단 노동분야에서 뿐만 아니라 일상 생활에서도 다른 언어로 인해 많은 오해와 불편을 겪는 것을 보며 그들이 낯선 곳에 안전하게 정착하고, 안정적으로 생활할 수 있도록 조금이나마 도움이 되고 싶어서 칼럼을 연재합니다.
Lawyer Moon Ho-se passed the second bar examination in 2013 and began working as a lawyer. Currently, she runs a lawyer Moon Ho-se law office and continues her activities in the region, deliberation committee member of the School Violence Committee of Gwang-ju Eastern Educational Office, and a deliberation committee on information disclosure in Gwangju. Seeing many misunderstandings and inconveniences not only in the labor field but also in daily life due to different languages, I wanted to help them settle down safely and live a stable life in a strange place, so I decided to start this column.
-오래전부터 소유하고 있는 땅이 있습니다. 거리가 멀어 오랫동안 확인을 하지 못하다가 최근에 건물을 지으려고 현장에 가보니 누군가 농사를 짓고 있습니다. 자신이 20년 동안 땅에서 농사를 지으며 점유하였으니 자기 땅이라고 하면서 등기를 이전해달라고 하네요. 어떻게 해야하나요?
△민법 제245조는 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.’라고 하여 부동산의 점유취득시효에 대해 정하고 있습니다. 이를 두고 마치 다른 사람의 토지라도 20년 동안 점유하고 있으면 소유권을 취득할 수 있는 것으로 오해하는 일이 많습니다.
그러나 점유취득시효의 완성으로 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 다른 사람의 토지를 20년간 점유하는 것만으로는 부족합니다. 점유자는 해당 부동산을 ‘자기의 것으로 알고, 배타적인 지배를 행사할 의사로’ 부동산을 점유하여야 하고, 무작정 다른 사람의 토지를 오랫동안 점유한다고 해서 소유권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.
자기의 것으로 알고 부동산을 점유하고 있는 것을 ‘자주점유’, 타인의 소유임을 알면서 부동산을 점유하고 있는 것을 ‘타주점유’라고 하는데, 점유취득시효 완성으로 부동산을 취득하기 위해서는 ‘자주점유’의 요건이 충족되어야 하는 것입니다.
예를 들면, 자기 땅이 아닌 줄 알면서도 아무런 권한 없이 다른 사람의 토지에 농사를 짓거나, 점유한 사람 혹은 임대차계약을 체결하고 부동산을 점유하는 임차인은 ‘타주점유’를 한 것이므로 점유취득시효 완성을 이유로 소유권이전등기를 구할 수는 없습니다.
다만, 우리 민법은 ‘점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다’라고 하여 점유자의 자주점유가 추정되기 때문에 점유취득시효의 완성을 부인하는 측에서는 상대방이 소유의 의사로 점유한 것이 아님을 입증함으로써 자주점유의 추정이 번복되도록 하여야 함을 유의하여야 합니다. 문의 062-571-7001.
문호세 (변호사) lawmoonhs@naver.com
-I own the land. I couldn't check it because it was far away, but when I visited recently, someone was farming. He says he has farmed and occupied the land for 20 years, and he wants me to transfer the registration, saying it's his land. What should I do?
△Article 245 of the Civil Code stipulates, "A person who occupies real estate peacefully and openly with the intention of owning it for 20 years shall acquire its ownership by registering it." It is often misunderstood that if you occupy someone else's land for 20 years, you can acquire ownership.
However, it is not enough to occupy someone else's land for 20 years in order to acquire ownership of the property with the completion of the acquisitive prescription. Occupants must occupy the property 'with the intention of knowing it as their own and exercising exclusive control', and recklessly occupying someone else's land for a long time does not mean that ownership can be acquired.
For example, a person who farms on another person's land without any authority, or a tenant who enters into a lease and occupies a property cannot seek the registration of the transfer of ownership on the grounds of completion of the acquisitive prescription.
However, since the Civil Act presumes that the occupant occupies the real estate with the intention of owning it, those who deny the completion of the prescription of acquisition of possession should reverse the presumption of self-occupancy by proving that the other party did not possess it with the intention of owning it.